Можно ли делать ремонт до передачи купленной квартиры по договору

После регистрации права вы уже собственник, и закон не запрещает начинать ремонт до окончания срока передачи. Договор лишь даёт продавцам время освободить квартиру. Практически ремонт стоит начинать после того, как они вывезут вещи и передадут ключи, либо с их письменного согласия, чтобы избежать споров о повреждённом имуществе.

Что говорит закон

• Статья 551 ГК РФ и пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ — право собственности на недвижимость переходит к покупателю с момента государственной регистрации.
• Статья 209 ГК РФ — собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
• Статья 556 ГК РФ — передача недвижимости оформляется актом или иным документом. Если в договоре указан срок передачи, продавец вправе пользоваться им до его истечения.
• Статьи 211 и 459 ГК РФ — риск случайной гибели или повреждения квартиры обычно переходит к покупателю с момента передачи, если договором не предусмотрено иное.
• Пункт 2 статьи 292 ГК РФ — переход права собственности, как правило, прекращает право пользования квартирой членами семьи прежнего собственника. Регистрация по месту жительства сама по себе права проживать не даёт.
• Статья 29 Федерального закона «Об ипотеке» и статья 26 ЖК РФ — пользоваться заложенной квартирой можно, но перепланировка требует согласования, а по условиям кредитного договора часто и согласия банка.

Возможные варианты действий

1. Договориться с продавцами о досрочной передаче: подписать короткий акт с датой, показаниями счётчиков и перечнем переданных ключей.
2. Если продавцы ещё хранят в квартире вещи, получить их письменное согласие на начало работ и описать, что остаётся в квартире.
3. Проверить отсутствие долгов по коммунальным платежам и снять показания счётчиков до начала ремонта.
4. Если планируется перенос стен или сантехники, сначала согласовать перепланировку и уведомить банк.
5. Напомнить продавцам о сроке снятия с регистрационного учёта, если он указан в договоре; при отказе можно обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования.

Что подготовить

• договор купли-продажи и выписку из ЕГРН;
• акт передачи с показаниями счётчиков;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• кредитный договор и условия банка о перепланировке.

Многое зависит от того, остаются ли в квартире продавцы и их вещи и что сказано в договоре о снятии с регистрационного учёта. Если продавцы тянут с выездом или выпиской, договор стоит показать юристу.