Можно ли разделить или продать долю в неприватизированной квартире

Неприватизированная квартира принадлежит государству или муниципалитету, а у жильцов есть только право пользования по договору социального найма. Поэтому «своей части», которую можно продать, у них нет, а приватизировать квартиру без согласия всех зарегистрированных нельзя. Реальные варианты — принудительный обмен через суд, раздельная оплата, а при систематических нарушениях со стороны нанимателя — её выселение в судебном порядке.

Что говорит закон

• Статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — приватизация возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних с 14 лет.
• Статья 69 ЖК РФ — члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Раздел договора социального найма на несколько договоров действующий ЖК РФ не предусматривает, но суд может определить порядок и размер участия каждого в оплате жилья и коммунальных услуг (статья 155 ЖК РФ).
• Статья 72 ЖК РФ — наниматель и члены его семьи вправе обменять жильё; если между ними нет согласия, любой из них может требовать принудительного обмена в судебном порядке с учётом заслуживающих внимания доводов всех проживающих.
• Статья 91 ЖК РФ — если наниматель или член семьи систематически нарушает права и законные интересы соседей и не исправился после предупреждения наймодателя, их могут выселить по суду без предоставления другого жилья.

Возможные варианты действий

1. При скандалах и хулиганстве — каждый раз вызывать полицию и участкового, чтобы фиксировались обращения: без этого статью 91 ЖК РФ применить нельзя.
2. Обратиться к наймодателю (администрации или жилищному департаменту) с заявлением о вынесении нанимателю предупреждения, а при продолжении нарушений — инициировать иск о выселении.
3. Как вариант, подобрать варианты обмена квартиры на две-три отдельные и, если наниматель против, подать иск о принудительном обмене.
4. Определить через соглашение или суд раздельную оплату, чтобы не отвечать за её долги.
5. Пытаться договориться о приватизации на часть жильцов: тот, кто не хочет участвовать, может отказаться от своей доли в пользу остальных, сохранив право пожизненного проживания, но согласие всё равно должно быть.

Что подготовить

• договор социального найма или ордер, выписку из домовой книги;
• талоны-уведомления и ответы полиции, жалобы соседей;
• квитанции об оплате жилья.

Исход сильно зависит от доказательств: выселить нанимателя за поведение суды позволяют редко и только при систематических, задокументированных нарушениях. Перед подачей иска об обмене или выселении стоит показать документы юристу по жилищным спорам.