Налог при продаже личной квартиры или дачи предпринимателем на УСН

Если квартира или дача не использовалась в предпринимательской деятельности, её продажа облагается не по УСН, а как доход обычного физического лица — налогом на доходы физических лиц. При этом налога может не быть вовсе, если имущество находилось в собственности дольше минимального срока владения.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если она была в собственности не меньше минимального срока: три года (например, при получении по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или если это единственное жильё) или пять лет в остальных случаях. Для единственного жилья есть и другие исключения, в том числе для семей с детьми.
• Важно: пункт 17.1 статьи 217 НК РФ прямо не распространяет освобождение на имущество, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Если квартира служила складом, офисом или сдавалась в рамках ИП, доход может быть признан доходом от бизнеса и попасть под УСН.
• Статья 220 НК РФ — если срок владения меньше минимального, можно уменьшить доход на имущественный вычет (до 1 млн рублей для жилья и земли, до 250 тысяч для иного имущества) или на документально подтверждённые расходы на покупку.
• Пункт 5 статьи 214.10 НК РФ — если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом для налога считается 70% кадастровой стоимости.

Возможные варианты действий

1. Посчитайте срок владения с даты регистрации права собственности (для наследства — с даты открытия наследства).
2. Если срок прошёл и имущество не использовалось в бизнесе, налог платить и декларацию подавать не нужно.
3. Если срок не прошёл, подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатите налог до 15 июля (статьи 228 и 229 НК РФ). Ставка — 13%, с суммы дохода свыше 2,4 млн рублей — 15%.
4. Не проводите поступление денег по расчётному счёту ИП и не отражайте их в книге учёта доходов по УСН, чтобы не создавать путаницы.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• договор, по которому имущество было приобретено, и документы об оплате;
• договор продажи;
• подтверждение, что объект не использовался в деятельности ИП.

Результат зависит от срока владения, способа приобретения и того, нет ли признаков использования объекта в предпринимательстве. Если квартира когда-либо сдавалась в аренду или фигурировала в учёте ИП, стоит заранее обсудить сделку с налоговым консультантом.