Налог с продажи квартиры в России после переезда на ПМЖ за границу

Налоговый статус для НДФЛ определяется не на дату сделки, а по итогам календарного года, в котором получен доход. Если в 2018 году человек провёл в России меньше 183 дней, по доходу от продажи квартиры за этот год он, скорее всего, будет считаться нерезидентом, а это обычно означает ставку 30% без имущественного вычета.

Что говорит закон

• Пункт 2 статьи 207 НК РФ — налоговыми резидентами признаются лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. На практике окончательный статус за год определяется по количеству дней, проведённых в России в этом календарном году.
• Пункт 3 статьи 224 НК РФ — для нерезидентов основная ставка НДФЛ составляет 30%.
• Статья 220 НК РФ — имущественный вычет при продаже жилья (до 1 млн рублей или в размере расходов на покупку) предоставляется только резидентам.
• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от налога, если квартира была в собственности не меньше минимального срока (три или пять лет). Изначально это правило применялось только к резидентам; позже его распространили и на нерезидентов, но для доходов 2018 года позиция Минфина была неблагоприятной, поэтому этот момент стоит проверить отдельно.
• Между Россией и Германией действует соглашение об избежании двойного налогообложения: доход от недвижимого имущества по общему правилу может облагаться в стране, где оно находится. Часть его положений Россия в 2023 году приостановила, но это касается более поздних периодов.

Возможные варианты действий

1. Посчитать дни пребывания в России в 2018 году по отметкам в загранпаспорте. Если их меньше 183, исходить из статуса нерезидента.
2. Проверить срок владения квартирой и основание её получения — от этого зависит, возникает ли налог вообще.
3. Если налог возникает, подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года через личный кабинет налогоплательщика или по почте и уплатить налог. Опоздание грозит штрафами по статьям 119 и 122 НК РФ.
4. Узнать, нужно ли показать этот доход в немецкой декларации и можно ли зачесть уплаченный в России налог.

Что подготовить

• загранпаспорт с отметками о пересечении границы;
• договор купли-продажи и документы о приобретении квартиры;
• подтверждение даты переезда и регистрации в Германии;
• документы о расходах на покупку квартиры.

Итог зависит от срока владения, числа дней в России за 2018 год и от того, как применяется освобождение по статье 217.1 к доходам нерезидентов за этот период. Поскольку суммы обычно значительные, имеет смысл показать документы налоговому консультанту, знакомому и с российскими, и с немецкими правилами.