Налог с продажи унаследованной квартиры и вычет при покупке другой

Да, такой зачёт возможен: доход от продажи облагается НДФЛ, а имущественный вычет при покупке жилья уменьшает налоговую базу, в том числе по этому доходу. Главное условие — покупка и продажа должны приходиться на один налоговый год, либо покупка — на год раньше. Оба вычета заявляются в одной декларации 3-НДФЛ.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — квартира, полученная по наследству, освобождается от налога при продаже, если она была в собственности не менее трёх лет. Срок считается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
• Подпункт 1 пункта 1 и пункт 2 статьи 220 НК РФ — при продаже можно уменьшить доход на вычет до 1 млн рублей либо на подтверждённые расходы. Для унаследованного жилья с 2019 года можно учесть расходы наследодателя на его покупку, если сохранились документы.
• Подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ — вычет на покупку жилья предоставляется в размере фактических расходов, но не более 2 млн рублей; вернуть можно до 13% от этой суммы. Его можно применить к доходу того года, в котором возникло право на вычет, и последующих лет.
• Пункт 10 статьи 220 НК РФ — пенсионеры вправе перенести остаток вычета на три предшествующих года.
• Пункт 5 статьи 217.1 НК РФ — если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считается эта часть кадастровой стоимости.

Возможные варианты действий

1. Если продажа и покупка в одном году — подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, указав доход от продажи, вычет по продаже и вычет по покупке. Налог к уплате может оказаться нулевым.
2. Если покупка будет в следующем году — налог с продажи за прошлый год всё равно придётся уплатить до 15 июля, а вычет по покупке зачтётся против будущих доходов или вернётся из удержанного работодателем НДФЛ.
3. Проверьте, нет ли документов о расходах наследодателя на эту квартиру: они могут уменьшить налог сильнее, чем вычет в 1 млн рублей.

Что подготовить

• свидетельство о праве на наследство и договор продажи;
• договор покупки новой квартиры, выписку из ЕГРН или акт приёма-передачи;
• платёжные документы по покупке;
• документы о расходах наследодателя, если есть.

Итог зависит от дат сделок, суммы продажи и того, использовали ли вы вычет при покупке раньше. В сложных случаях лучше показать документы налоговому консультанту.