Сдача жилья в наём пенсионером без ИП: налог и куда подавать 3-НДФЛ

Сдавать своё жильё по договору найма без регистрации ИП можно: собственник вправе распоряжаться имуществом, а доход облагается НДФЛ, который вы декларируете сами. Декларацию 3-НДФЛ подают в инспекцию по месту жительства, а не по месту нахождения дома. Есть и альтернатива — режим самозанятого с более низкой ставкой.

Что говорит закон

• Статьи 209 и 671 ГК РФ — собственник вправе сдавать жилое помещение по договору найма.
• Статья 247 ГК РФ — если ваша доля не выделена в натуре, пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, поэтому на сдачу нужно согласие другого собственника.
• Подпункт 4 пункта 1 статьи 208 и статья 228 НК РФ — доход от сдачи имущества в аренду в РФ облагается НДФЛ; физлицо само подаёт декларацию до 30 апреля следующего года и уплачивает налог до 15 июля. Ставка для обычных доходов — 13%, с 2025 года для части доходов свыше 2,4 млн рублей в год действует повышенная ставка.
• Пункт 3 статьи 228 и статья 229 НК РФ — декларация подаётся в налоговый орган по месту учёта, то есть по месту жительства.
• Федеральный закон № 422-ФЗ — сдача жилого помещения в наём разрешена на налоге на профессиональный доход: 4% с доходов от физлиц, без деклараций, регистрация через приложение. Пенсионерам этот режим доступен.
• Систематическая посуточная сдача отдыхающим с рекламой и услугами может быть расценена как предпринимательство (статья 2 ГК РФ) или гостиничная деятельность; в курортных регионах также действуют правила о курортном сборе и средствах размещения.

Возможные варианты действий

1. Получить письменное согласие второго сособственника и определить, какие помещения сдаются.
2. Заключить письменный договор найма с нанимателем, указав срок, плату и опись имущества.
3. Выбрать налоговый режим: НДФЛ с декларацией или самозанятость.
4. При длительной сдаче одному нанимателю ваши риски минимальны; при сезонной посуточной сдаче — уточнить региональные требования к гостевым домам.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН на дом.
• Согласие сособственника.
• Договор найма и акт передачи.
• Расписки или выписки о полученной плате для расчёта налога.

Конкретные условия зависят от формата сдачи, числа нанимателей и отношений с сособственником. Если планируется регулярная посуточная сдача отдыхающим, схему стоит заранее обсудить с юристом или налоговым консультантом.