Налоговый вычет при покупке дома с участком у отца

При покупке дома с участком у отца имущественный вычет, к сожалению, не положен: родители и дети по налоговому закону — взаимозависимые лица, а сделки между ними исключены из вычета. Разбивка цены на дом и землю на это не влияет, а провести сделку в Санкт-Петербурге при доме в области можно.

Что говорит закон

• Пункт 5 статьи 220 НК РФ — вычет на приобретение жилья не предоставляется, если сделка совершена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
• Статья 105.1 НК РФ — взаимозависимыми признаются, в частности, родители и дети, супруги, братья и сёстры.
• Без этого ограничения вычет можно было бы получить на дом и участок под ним в пределах общего лимита 2 млн рублей — но в вашем случае он не применим.
• Для отца-продавца: если он владел недвижимостью меньше минимального срока по статье 217.1 НК РФ (обычно 5 лет, в ряде случаев 3 года), доход облагается НДФЛ. Имущественный вычет продавцу по статье 220 НК РФ — до 1 млн рублей в совокупности за жилые дома, квартиры и земельные участки, поэтому цена по 990 тысяч за каждый объект не даст по миллиону на каждый.
• Пункт 5 статьи 214.10 НК РФ — если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доход продавца считается от 70% кадастровой.
• Регистрация прав в Росреестре возможна по экстерриториальному принципу, то есть документы можно подать в любом регионе.

Возможные варианты действий

1. Как вариант, рассмотреть дарение: по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ доход в виде недвижимости, подаренной близким родственником, НДФЛ не облагается, а отцу не придётся платить налог с продажи. Но и вычета у вас не будет.
2. Если важна именно купля-продажа, заранее рассчитайте налог отца с учётом срока владения и кадастровой стоимости.
3. Если в будущем вы купите жильё у постороннего продавца, право на вычет сохранится, поскольку оно у вас не использовано.

Что подготовить

• выписки из ЕГРН на дом и участок с кадастровой стоимостью;
• документы, подтверждающие дату приобретения недвижимости отцом;
• проект договора купли-продажи или дарения.

Выбор между продажей и дарением зависит от срока владения отца, кадастровой стоимости и семейных обстоятельств (например, долей других наследников). Перед сделкой стоит показать документы нотариусу или налоговому консультанту.