НДФЛ при продаже квартиры после ремонта раньше минимального срока

Если квартира продаётся раньше минимального срока владения, налог платить, как правило, придётся. Схема с двумя договорами вряд ли поможет: налоговая, скорее всего, сочтёт оплату «ремонта» частью цены квартиры. А один миллион — это не порог необлагаемой суммы, а вычет, который применяется вместо учёта расходов на покупку, а не вместе с ним.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше минимального срока: обычно пять лет, три года — в отдельных случаях (например, если это единственное жильё). Для квартиры по договору долевого участия срок, как правило, считается с даты полной оплаты, а не с регистрации права.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — при продаже можно уменьшить доход на имущественный вычет до 1 000 000 рублей либо (подпункт 2) на документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры. Совмещать оба способа по одному объекту нельзя.
• Пункт 5 статьи 217.1 НК РФ — если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, доход принимается равным 70% кадастровой стоимости.
• Статья 54.1 НК РФ — налоговая вправе не учитывать сделки, единственная цель которых — уменьшить налог. Оплата покупателем «ремонта» в квартире, которая ему же переходит, обычно расценивается как часть дохода от продажи.
• Ставка — 13% для налоговых резидентов; при продаже нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

Как примерно считается налог

При общей цене 2 500 000 рублей: вариант с расходами — (2 500 000 − 1 380 000 − подтверждённые расходы на ремонт, если их удастся учесть) × 13%; вариант с вычетом — (2 500 000 − 1 000 000) × 13% = 195 000 рублей. Обычно выгоднее первый способ. Возможность учесть затраты на отделку зависит от того, как она оформлена и куплена ли квартира без отделки; это лучше заранее уточнить в налоговой.

Возможные варианты действий

1. Проверить, когда истекает минимальный срок владения: возможно, разумнее подождать до его окончания.
2. Продавать по одному договору с реальной ценой и учесть расходы на покупку и подтверждённые расходы на отделку.
3. Сохранить чеки, договоры подряда и акты на ремонтные работы и материалы.

Что подготовить

• договор долевого участия и платёжные документы;
• выписку из ЕГРН;
• документы о расходах на ремонт;
• договор продажи и расписку о получении денег.

Размер налога зависит от даты полной оплаты квартиры, кадастровой стоимости и того, какие расходы удастся подтвердить. Перед сделкой стоит показать документы налоговому консультанту.