Незаконный платёж за ускорение регистрации в предварительном договоре

Условие договора, которое по сути обязывает передать деньги сотруднику госоргана за ускорение его работы, не может быть законно исполнено: такая часть сделки, как правило, ничтожна, а сама передача денег — правонарушение. Отказ платить эту сумму не означает отказа от покупки участка.

Что говорит закон

• Статья 169 ГК РФ — сделка, совершённая с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
• Статья 180 ГК РФ — недействительность части сделки не влечёт недействительности остальных её частей, если сделка была бы совершена и без этой части. Значит, предварительный договор в остальном продолжает действовать.
• Статья 429 ГК РФ — основной договор заключается на условиях, предусмотренных предварительным. Если одна сторона уклоняется от его заключения, другая вправе требовать понуждения через суд по статье 445 ГК РФ.
• Статьи 291 и 291.2 УК РФ — дача взятки, в том числе мелкое взяточничество, уголовно наказуемы и для того, кто платит, и для посредника.
• Законная плата за регистрацию — это государственная пошлина, которая платится в бюджет по реквизитам Росреестра, а не через риелтора.

Возможные варианты действий

1. Письменно сообщить продавцу (и риелтору, если он сторона договора), что вы готовы заключить основной договор на согласованных условиях, но отказываетесь от оплаты по спорному пункту как противоречащему закону. Сохраните доказательства отправки.
2. Предложить подписать дополнительное соглашение об исключении этого пункта.
3. Подать документы на регистрацию самостоятельно через МФЦ и оплатить госпошлину сами — сроки регистрации установлены законом и не требуют доплат.
4. Если продавец из-за этого откажется заключать основной договор, можно рассмотреть иск о понуждении к заключению договора — на это есть шесть месяцев с момента неисполнения обязательства.
5. О требовании передать взятку можно сообщить в полицию или прокуратуру; добровольный отказ от участия освобождает от ответственности.

Что подготовить

• предварительный договор;
• переписку или запись разговора с риелтором о назначении платежа;
• документы об уже внесённом задатке или авансе;
• письменное уведомление продавцу о готовности заключить сделку.

Многое зависит от формулировки пункта: если в нём указана, например, оплата услуг риелтора по подготовке документов, спор будет о стоимости услуг, а не о недействительности. Перед заключением основного договора стоит показать текст юристу.