Понижающий коэффициент лоджии в договоре долевого участия

Изменить цену уже заключённого договора долевого участия до окончания строительства в одностороннем порядке, как правило, нельзя: это возможно только по соглашению с застройщиком или через суд. Но шансы есть, если договор заключён после 1 января 2017 года: с этого времени площадь лоджий для целей долевого участия должна считаться с понижающими коэффициентами, и условие, которое их игнорирует, можно оспаривать.

Что говорит закон

• Статьи 4 и 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (№ 214-ФЗ) — договор должен содержать цену и описание объекта; цена может определяться как произведение цены единицы общей приведённой площади на эту площадь. Общая приведённая площадь включает площадь лоджий и балконов с понижающими коэффициентами.
• Приказ Минстроя России № 854/пр от 25.11.2016 — установлены коэффициенты: для лоджий 0,5, для балконов и террас 0,3.
• Статья 16 Закона «О защите прав потребителей» — условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с законом, недопустимы; с 2022 года такие условия прямо названы ничтожными.
• Статья 450 ГК РФ — изменение договора по общему правилу возможно по соглашению сторон или по решению суда.
• Статья 7 Закона № 214-ФЗ — договор может предусматривать изменение цены после строительства по итогам обмеров.

Возможные варианты действий

1. Проверить дату договора и формулировку: если площадь считается «полной» с лоджией без коэффициента, а цена — от неё, это прямое расхождение с порядком, установленным Минстроем.
2. Направить застройщику письменное предложение заключить дополнительное соглашение об уменьшении цены, с расчётом. Дополнительное соглашение подлежит регистрации в Росреестре.
3. При отказе — подать претензию со ссылкой на статью 16 Закона о защите прав потребителей и жалобу в Роспотребнадзор и региональный орган контроля за долевым строительством.
4. Если деньги уже уплачены, можно требовать возврата переплаты в суде; можно также дождаться обмеров и требовать перерасчёта, если по договору обмер будет учитывать коэффициент.

Что подготовить

• ДДУ с приложениями и планом квартиры;
• платёжные документы;
• расчёт цены с коэффициентом 0,5;
• копию претензии и ответа застройщика.

Исход зависит от даты договора, точных формулировок о площади и цене и от того, как будет проведён итоговый обмер. Перед подачей иска стоит показать договор юристу по долевому строительству.