Застройщик не устранил недостатки квартиры в срок по акту осмотра

Вы поступили правильно, не подписав передаточный акт: до устранения недостатков закон позволяет его не подписывать. Если застройщик сорвал согласованный срок, можно направить ему письменную претензию, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры и за нарушение срока устранения недостатков, а при отказе — идти в суд.

Что говорит закон

• Часть 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — участник вправе до подписания передаточного акта потребовать составления акта о несоответствии объекта и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей.
• Часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ — при недостатках участник может потребовать безвозмездного устранения в разумный срок, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение.
• Часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ — за нарушение срока передачи объекта гражданину застройщик платит неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
• Статья 10 Закона № 214-ФЗ — правила о штрафе и неустойках менялись в 2024 году, поэтому размер санкций нужно проверять по действующей редакции.
• Правительство неоднократно вводило мораторий на начисление неустоек застройщикам (в частности, постановлением от 26.03.2022 № 479), и периоды моратория исключаются из расчёта.

Возможные варианты действий

1. Проверить в договоре срок передачи квартиры: если он уже прошёл, считать неустойку за просрочку с учётом моратория.
2. Направить застройщику претензию заказным письмом с описью или вручить под отметку: требование устранить недостатки в конкретный срок и выплатить неустойку.
3. Если недостатки так и не устранены, можно устранить их своими силами по смете и потребовать возмещения расходов либо требовать уменьшения цены.
4. При отказе — обратиться в суд по своему месту жительства; по искам граждан о защите прав потребителей до 1 млн рублей госпошлина не уплачивается.
5. Параллельно можно пожаловаться в орган регионального строительного надзора.

Что подготовить

• договор участия в долевом строительстве и документы об оплате;
• акт осмотра с перечнем недостатков;
• переписку и претензии;
• заключение специалиста о недостатках, если есть.

Итог зависит от срока передачи по договору, характера недостатков и действующих ограничений на неустойки. С договором и актом осмотра лучше показаться юристу, чтобы правильно рассчитать требования.