Права прописанных жильцов в квартире, приватизированной на одного

Регистрация в квартире сама по себе не даёт доли в праве собственности: собственник единственный, и он вправе продать, подарить или завещать квартиру. Но у части зарегистрированных может быть право пожизненного пользования — прежде всего у тех, кто на момент приватизации имел равное право на неё и дал согласие на приватизацию без своего участия.

Что говорит закон

• Статьи 209 и 288 ГК РФ — собственник владеет, пользуется и распоряжается жильём по своему усмотрению, в том числе продаёт, дарит, сдаёт его.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — на членов семьи бывшего нанимателя, отказавшихся от приватизации, не распространяется правило о прекращении права пользования при прекращении семейных отношений. На практике суды признают за ними бессрочное право пользования квартирой, которое сохраняется и при её продаже.
• Статья 31 ЖК РФ — члены семьи собственника имеют право пользования жильём; при прекращении семейных отношений оно, как правило, прекращается, если иное не предусмотрено соглашением или законом.
• Пункт 2 статьи 292 ГК РФ — переход права собственности к другому лицу обычно прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, но с исключениями, указанными выше.

Возможные варианты действий

1. Запросите договор приватизации и документы к нему, в том числе письменные согласия на приватизацию без участия, — это покажет, кто имеет право пожизненного пользования.
2. Если кто-то из зарегистрированных не участвовал в приватизации из-за нарушений (например, ребёнка не включили без разрешения опеки), можно рассмотреть оспаривание договора, но с учётом сроков исковой давности.
3. Если собственник пытается выписать человека, который отказался от приватизации, это можно оспорить в суде со ссылкой на статью 19 Вводного закона.
4. Порядок пользования квартирой можно закрепить соглашением с собственником.

Что подготовить

• договор приватизации и заявления участников;
• выписку из ЕГРН;
• выписку о зарегистрированных лицах;
• документы о родстве и о дате регистрации каждого.

Многое зависит от того, кто и когда был зарегистрирован в квартире и давал ли согласие на приватизацию. Если собственник начал продажу или требует выписаться, стоит показать документы юристу по жилищным вопросам.