Продажа доли в доме после смерти второго собственника

Свою долю собственник вправе продать без согласия наследников, но постороннему покупателю — только с соблюдением преимущественного права покупки других сособственников. Пока круг наследников не определился, известить их сложно, поэтому на практике сделку часто откладывают до окончания шестимесячного срока или продают долю самим наследникам.

Что говорит закон

• Если каждому принадлежит по 1/2, это общая долевая собственность. Совместная собственность без определения долей у сожителей по закону не возникает — она бывает, например, у супругов (статьи 244 и 256 ГК РФ).
• Статья 246 ГК РФ — участник долевой собственности вправе продать свою долю, соблюдая правила статьи 250.
• Статья 250 ГК РФ — при продаже доли постороннему остальные участники имеют преимущественное право купить её по той же цене. Продавец должен письменно известить их о цене и условиях; если они откажутся или не купят в течение месяца, долю можно продать другому лицу.
• Статьи 1152 и 1154 ГК РФ — наследство принимается в течение шести месяцев со дня смерти, а принятое считается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — договор об отчуждении доли, как правило, удостоверяется нотариально, и нотариус проверяет соблюдение преимущественного права.
• Статья 35 ЗК РФ — доля в доме отчуждается вместе с долей в земельном участке под ним.

Возможные варианты действий

1. Узнайте у нотариуса по месту последнего жительства умершего, открыто ли наследственное дело и кто подал заявления.
2. Направьте известие о продаже известным наследникам, а также нотариусу, ведущему наследственное дело, — это помогает подтвердить добросовестность. Окончательно же вопрос о надлежащем извещении нотариус, удостоверяющий сделку, решает сам.
3. Как вариант, предложите долю самим наследникам — тогда вопрос преимущественного права не возникает.
4. Если покупатель не торопится, надёжнее дождаться истечения шести месяцев и вступления наследников в права.

Что подготовить

• выписки из ЕГРН на долю в квартире и земельном участке;
• правоустанавливающие документы;
• доказательства направления извещений (почтовые квитанции, описи);
• сведения о наследственном деле.

Продажа без извещения сособственников не делает сделку автоматически недействительной, но они вправе в течение трёх месяцев потребовать через суд перевести на себя права покупателя. Поэтому перед сделкой стоит обсудить схему с нотариусом.