Продажа доли в квартире и преимущественное право сособственников

Уведомить нужно всех остальных сособственников, включая несовершеннолетнего через его законных представителей, но получать их согласие на продажу постороннему не требуется. Если в течение месяца никто не купит долю на предложенных условиях или все письменно откажутся, долю можно продать третьему лицу, причём не дешевле и не на более выгодных условиях, чем предлагалось сособственникам.

Что говорит закон

• Статья 250 ГК РФ — остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Продавец обязан письменно известить их о намерении продать долю с указанием цены и условий.
• Если сособственники откажутся или не приобретут долю в недвижимости в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу.
• При продаже с нарушением преимущественного права любой сособственник в течение трёх месяцев может потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — сделка по отчуждению доли в праве общей собственности, как правило, подлежит нотариальному удостоверению.
• Статья 86 Основ законодательства РФ о нотариате — нотариус может передать заявление (извещение) другим лицам, что удобно для доказательства уведомления.

Возможные варианты действий

1. Определить цену и условия продажи и направить всем трём сособственникам письменное извещение — лучше через нотариуса или заказным письмом с описью вложения. За несовершеннолетнего извещение адресуют его родителям или иным законным представителям.
2. Если кто-то хочет отказаться сразу, он может оформить нотариальный отказ от преимущественного права — тогда не нужно ждать месяц.
3. Если сособственник промолчит, после месяца со дня получения извещения можно продавать долю третьему лицу; его несогласие с продажей правового значения не имеет.
4. Если цена для постороннего покупателя снизится или условия изменятся, придётся заново уведомить сособственников.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН на квартиру;
• документы-основания права на долю;
• доказательства направления и получения извещений;
• сведения о законных представителях несовершеннолетнего сособственника.

На практике нотариус, удостоверяющий сделку, сам проверяет соблюдение порядка уведомления, поэтому удобнее сразу обратиться к нему. Если с сособственниками есть конфликт или они могут уклоняться от получения писем, стоит заранее обсудить порядок с юристом.