Смена управляющей компании в доме на 12 квартир без согласия жильцов

Присоединиться к управляющей компании отдельными квартирами нельзя: способ управления выбирается для всего дома решением общего собрания собственников. Если большинство против УК, дом может перейти на непосредственное управление, а если собственники вообще не реализуют никакой способ, органы местного самоуправления обязаны назначить временную управляющую организацию или провести конкурс.

Что говорит закон

• Статья 161 ЖК РФ — собственники обязаны выбрать один из способов управления: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Непосредственное управление допускается в домах, где не более 30 квартир, так что для дома на 12 квартир оно законно.
• Статья 46 ЖК РФ — решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, а не от числа пришедших на собрание.
• Статья 164 ЖК РФ — при непосредственном управлении собственники сами заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а с ресурсоснабжающими организациями — напрямую.
• Часть 17 статьи 161 ЖК РФ — если способ управления не выбран или выбранный не реализован, орган местного самоуправления определяет временную управляющую организацию до выбора способа управления или проведения конкурса.

Возможные варианты действий

1. Провести общее собрание и ещё раз обсудить с соседями плюсы и минусы: при непосредственном управлении кто-то должен заниматься договорами, уборкой, ремонтом и аварийными вызовами.
2. Если большинство выберет непосредственное управление, оформить протокол и уведомить жилищную инспекцию; тогда можно договориться с выбранной организацией о договоре на обслуживание дома — это не то же самое, что управление, и согласие всех жильцов не требуется.
3. Если решение не принято вовсе, обратиться в администрацию с просьбой назначить временную управляющую организацию.
4. При нарушениях в содержании дома жаловаться в государственную жилищную инспекцию.

Что подготовить

• уведомление прежней УК о расторжении договора;
• реестр собственников и протоколы общих собраний;
• проект договора с новой организацией на обслуживание.

Исход зависит от того, удастся ли набрать большинство голосов и как собственники готовы распределить обязанности. Чтобы протокол собрания не оспорили, стоит показать проект решения и бюллетени юристу по жилищным вопросам.