Продажа квартиры дороже или дешевле её кадастровой стоимости

Вероятность продать квартиру дороже или дешевле кадастровой стоимости — вопрос рынка, а не права: цену определяют спрос, район, дом и состояние квартиры, и оценить её точнее может риелтор или оценщик. С юридической стороны важно другое: закон не запрещает продавать жильё по любой цене, но кадастровая стоимость влияет на расчёт налога.

Что говорит закон

• Статьи 421 и 424 ГК РФ — стороны свободны в заключении договора и сами договариваются о цене. Кадастровая стоимость не является ни минимальной, ни максимальной ценой продажи.
• Пункт 5 статьи 214.10 НК РФ — если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, налоговый доход считается равным 70% кадастровой стоимости. Поэтому продажа сильно ниже кадастровой может обернуться налогом с суммы, которую продавец фактически не получал.
• Статья 217.1 НК РФ — если квартира была в собственности дольше минимального срока (три или пять лет в зависимости от основания), налога от продажи не будет при любой цене.
• Статья 220 НК РФ — при меньшем сроке владения доход можно уменьшить на вычет до 1 млн рублей или на расходы на покупку.
• Если кадастровая стоимость кажется завышенной, её можно оспорить через установление рыночной стоимости в бюджетном учреждении региона по Федеральному закону «О государственной кадастровой оценке».

Возможные варианты действий

1. Посмотрите цены предложений на похожие квартиры в вашем доме и районе и цены реальных сделок — это лучший ориентир.
2. Как вариант, закажите отчёт об оценке рыночной стоимости — он пригодится и для торга, и при спорах о налоге.
3. Проверьте срок владения: если он не истёк, заранее посчитайте налог с учётом правила 70% кадастровой стоимости.
4. Указывайте в договоре реальную цену: занижение ради налога создаёт риски при расторжении сделки или споре с покупателем.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• документы о расходах на покупку, если срок владения не истёк.

Итоговая цена зависит прежде всего от рынка, а налоговые последствия — от срока владения и соотношения цены с кадастровой стоимостью. При сомнениях в расчёте налога стоит обратиться к налоговому консультанту.