Регистрация договора приватизации после признания дома аварийным

Подать документы можно, но риск приостановления или отказа в регистрации заметный: закон запрещает приватизацию жилья в аварийном состоянии, а право собственности возникает только с момента государственной регистрации. При этом наниматель по социальному найму в аварийном доме сохраняет право на предоставление другого жилья, так что положение без регистрации не обязательно хуже.

Что говорит закон

• Статья 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.
• Статья 7 того же закона и пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ — право собственности на приватизированное жильё возникает с момента государственной регистрации, а не с подписания договора.
• Статьи 26 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — регистратор может приостановить регистрацию и затем отказать, если сделка не соответствует закону на момент проверки.
• Статьи 85, 87 и 89 ЖК РФ — при сносе аварийного дома наниматели по социальному найму получают другое благоустроенное жильё по договору социального найма, не меньшее по площади.
• Статья 32 ЖК РФ — собственники в аварийном доме получают возмещение за изымаемое жильё или, по соглашению, другое помещение. Если дом включён в региональную программу переселения, собственник вправе выбрать другое жильё.

Возможные варианты действий

1. Уточнить в администрации, включён ли дом в программу переселения и какие сроки расселения. От этого зависит, что выгоднее: собственность или социальный наём.
2. Подать документы на регистрацию и посмотреть позицию Росреестра. При приостановлении можно представить дополнительные документы или пояснения.
3. Если откажут, можно обжаловать отказ в апелляционную комиссию или в суд либо подать иск о признании права собственности. Суды иногда учитывают, что договор был заключён до признания дома аварийным, но практика неоднородна.
4. Если регистрация не удастся, оставаться нанимателем и требовать предоставления жилья по социальному найму при расселении.

Что подготовить

• договор приватизации и документы, собранные в 2015 году;
• договор социального найма или ордер, выписку из домовой книги;
• заключение межведомственной комиссии и постановление о признании дома аварийным;
• сведения о включении дома в программу переселения.

Исход зависит от того, есть ли сведения об аварийности в документах Росреестра, кто подписывал договор со стороны собственника жилья и не изменился ли состав жильцов с 2015 года. Перед подачей стоит показать документы юристу по жилищным делам, чтобы выбрать стратегию с учётом расселения.