Заниженная выкупная цена аварийного жилья в соглашении

Жилищный кодекс не привязывает выкупную цену ни к средней цене по городу, ни к средней цене по субъекту: возмещение определяется как рыночная стоимость конкретной квартиры с долей в общем имуществе и убытками. Средняя стоимость квадратного метра по субъекту используется в программах переселения для расчёта финансирования, но не заменяет оценку вашего жилья. Поэтому в заявлении сильнее опираться на состав возмещения, а не на «город или регион».

Что говорит закон

• Часть 7 статьи 32 ЖК РФ — в возмещение включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость доли в праве на общее имущество, в том числе на земельный участок, и все убытки собственника: на переезд, поиск другого жилья, оформление права на него, досрочное прекращение обязательств.
• Суды также включают компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт, если дом нуждался в нём на момент первой приватизации, а наймодатель его не провёл.
• Часть 9 статьи 32 ЖК РФ — если соглашение не достигнуто, изъятие возможно только по решению суда, и размер возмещения тогда определяет суд, обычно по судебной экспертизе.
• Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ — для тех, кто приобрёл жильё после признания дома аварийным, возмещение ограничено ценой покупки.
• Оценка проводится по правилам Федерального закона «Об оценочной деятельности», и отчёт оценщика можно оспорить.

Возможные варианты действий

1. Не подписывать соглашение и письменно заявить о несогласии с ценой, попросив копию отчёта об оценке.
2. Заказать независимую оценку и проверить, учтены ли земля под домом, общее имущество, убытки и капремонт.
3. Если дом включён в региональную программу переселения, уточнить право выбрать вместо выкупа другое жилое помещение.
4. При отказе администрации ждать иска об изъятии или самим заявить спор в суд, ходатайствуя о судебной экспертизе.

Что подготовить

• проект соглашения и отчёт об оценке администрации;
• заключение о признании дома аварийным и требование о сносе;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• чеки и расчёты расходов на переезд и аренду.

Итог во многом зависит от качества альтернативной оценки и даты приобретения квартиры. Отчёт оценщика и проект соглашения стоит показать юристу до подписания.