Запрещена ли продажа и покупка долей в квартире по закону

Общего запрета продавать и покупать доли в квартире в российском законодательстве нет, и прямо такой запрет не вводится. Однако сделки с долями уже сейчас заметно ограничены: они требуют нотариального удостоверения, соблюдения преимущественного права других собственников, а законодатели периодически обсуждают меры против продажи совсем мелких долей. Следить за конкретными инициативами лучше по официальным сообщениям Госдумы, поскольку проекты часто меняются или не принимаются.

Что говорит закон

• Статья 246 ГК РФ: собственник вправе продать, подарить или иным образом распорядиться своей долей, соблюдая правила о преимущественном праве покупки.
• Статья 250 ГК РФ: при продаже доли постороннему остальные сособственники имеют преимущественное право купить её по той же цене. Продавец обязан письменно известить их; если они не откажутся и не купят в течение месяца, долю можно продать третьему лицу. При нарушении этого правила сособственник может в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав покупателя.
• Статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (с отдельными исключениями).
• Статья 252 ГК РФ: суд может обязать других участников выплатить компенсацию собственнику незначительной доли без его согласия, если долю нельзя реально выделить и у него нет существенного интереса в пользовании.
• Обсуждаемые инициативы обычно касаются минимальной площади на одного собственника или ограничений на продажу долей посторонним лицам. Пока соответствующий закон не принят и не вступил в силу, он не применяется, а принятые изменения, как правило, не действуют на уже совершённые сделки.

Возможные варианты действий

1. Если вы собираетесь продать долю, известите остальных собственников через нотариуса и выждите месяц или получите их нотариальные отказы.
2. Если хотите купить долю, проверьте выписку из ЕГРН, наличие других собственников и прописанных лиц, соблюдено ли преимущественное право.
3. Если боитесь появления постороннего сособственника, рассмотрите выкуп доли самостоятельно или соглашение о порядке пользования квартирой.
4. Чтобы узнать о новых законопроектах, используйте официальную систему обеспечения законодательной деятельности Госдумы или консультацию нотариуса.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН на квартиру;
• правоустанавливающие документы на долю;
• нотариальные извещения или отказы других собственников.

Ситуация с долями во многом зависит от количества собственников, площади квартиры и отношений между ними. Перед сделкой с долей стоит проконсультироваться с нотариусом или юристом по недвижимости.