Какие документы проверить и подготовить при покупке квартиры

Для покупки квартиры покупателю нужен в основном паспорт, а главный объём документов готовит продавец. Но важнее не просто собрать бумаги, а проверить по ним, что продавец вправе распоряжаться квартирой и что после сделки к ней не появятся чужие права.

Что говорит закон

• Статьи 549–558 ГК РФ — договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом, в нём обязательно указываются данные о квартире и цена. Если в квартире остаются лица, сохраняющие право пользования, их перечень с указанием их прав — существенное условие договора (ст. 558 ГК РФ).
• Статья 551 ГК РФ и Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — право собственности переходит к покупателю только с момента государственной регистрации.
• Статья 35 СК РФ — для продажи квартиры, приобретённой в браке, нужно нотариальное согласие супруга продавца.
• Статья 37 ГК РФ — если собственник или сособственник несовершеннолетний, требуется предварительное разрешение органа опеки.
• Продажа доли постороннему лицу и некоторые другие сделки требуют нотариального удостоверения (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Возможные варианты действий

1. Попросите у продавца паспорт и документ-основание права: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т.п.
2. Закажите свежую выписку из ЕГРН — она покажет собственника, обременения, аресты и ипотеку.
3. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире, и договоритесь в договоре о сроке снятия с учёта.
4. Проверьте отсутствие долгов по коммунальным платежам и взносам на капремонт.
5. Подпишите договор и подайте документы на регистрацию через МФЦ или нотариуса. Госпошлина за регистрацию права для физического лица по ст. 333.33 НК РФ — 4000 рублей (размер с 2025 года).
6. Расчёты удобнее проводить через аккредитив или ячейку с выдачей денег после регистрации.

Что подготовить

• паспорта сторон;
• правоустанавливающий документ продавца и выписку из ЕГРН;
• нотариальное согласие супруга продавца, если оно нужно;
• разрешение органа опеки, если среди собственников есть дети;
• справки об отсутствии задолженности и о зарегистрированных лицах;
• подписанный договор купли-продажи и документы об оплате.

Набор документов зависит от истории квартиры: наследство, приватизация с отказавшимися от участия родственниками, покупка в ипотеку или с материнским капиталом требуют дополнительной проверки. Если квартира часто перепродавалась или продавец недавно получил её по наследству, стоит показать документы юристу до подписания договора.