Ответственность за ущерб соседям при ремонте квартиры дольщиком

Отсутствие зарегистрированного права собственности само по себе не освобождает дольщика от ответственности. Если вред соседям или общему имуществу причинён ремонтом, отвечает, как правило, тот, кто его причинил или организовал работы, — то есть дольщик, принявший квартиру по акту, либо нанятая им подрядная организация. Застройщик и управляющая компания отвечают, только если вред связан с их собственными недостатками или упущениями.

Что говорит закон

• Статья 1064 ГК РФ — вред, причинённый имуществу, возмещается в полном объёме лицом, причинившим вред, если оно не докажет отсутствие своей вины.
• Статья 1068 ГК РФ — за вред, причинённый работниками при исполнении трудовых обязанностей, отвечает работодатель, а за вред, причинённый подрядчиком, — сам подрядчик, если работы выполнялись им самостоятельно. Если дольщик нанимал бригаду без договора, претензии, скорее всего, будут предъявлены ему.
• Пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ — у участника долевого строительства обязанности по содержанию помещения возникают с момента передачи по акту, ещё до регистрации права. Суды обычно исходят из того, что с этого момента он фактически владеет квартирой и несёт бремя её содержания (статья 210 ГК РФ).
• Статья 7 Закона № 214-ФЗ — застройщик отвечает за недостатки, возникшие по его вине, но не отвечает за последствия ремонта и переустройства, выполненных участником.

Возможные варианты действий

1. Перед началом работ ознакомиться с правилами проведения ремонта, установленными управляющей компанией, и согласовать работы с общими инженерными сетями.
2. Заключать с подрядчиком письменный договор, где прописана его ответственность за ущерб третьим лицам.
3. Застраховать гражданскую ответственность на период ремонта — это недорогая и распространённая услуга.
4. Если ущерб уже причинён, составить с управляющей компанией акт осмотра с указанием причины, а затем урегулировать вопрос с пострадавшими или в суде.

Что подготовить

• договор участия в долевом строительстве и передаточный акт;
• договор с подрядчиком и смету работ;
• акт управляющей компании о причинах залива или повреждения.

Конкретный ответчик зависит от причины вреда: ошибка рабочих, дефект строительства или неисправность общего имущества. При серьёзном ущербе стоит показать акты и договоры юристу и, возможно, заказать строительно-техническую экспертизу.