Покупка дома с самовольной пристройкой и регистрация перехода права

Переход права обычно регистрируют на дом в том виде, в каком он учтён в ЕГРН, то есть площадью 38 кв. м, и сама по себе пристройка не всегда становится причиной отказа. Но покупатель получает вместе с домом и риски самовольной постройки: требование о сносе, проблемы с ипотекой и последующей продажей. Поэтому надёжнее, когда пристройку узаконивает продавец до сделки.

Что говорит закон

• Статья 222 ГК РФ — постройка, возведённая без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм, считается самовольной. Право на неё не возникает, а суд может обязать снести её или привести в соответствие с требованиями. Право на самовольную постройку может быть признано судом, если она соответствует нормам и не угрожает жизни и здоровью.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» — с 2017 года свидетельства о праве не выдаются; регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН. Регистратор может приостановить регистрацию, если характеристики объекта в документах противоречат сведениям реестра.
• Статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ — для индивидуальных жилых домов реконструкция оформляется уведомительным порядком: уведомление о планируемой реконструкции и об окончании работ, после чего изменения вносятся в ЕГРН.
• Покупатель самовольно реконструированного дома в споре о сносе может оказаться ответчиком как новый собственник.

Возможные варианты действий

1. Попросить продавца до сделки узаконить пристройку: подать уведомления в администрацию, заказать технический план и внести новую площадь в ЕГРН. При отказе администрации — через суд.
2. Если покупать до узаконивания, указать в договоре реальное состояние дома и предусмотреть снижение цены или обязательство продавца оформить изменения.
3. Проверить вид разрешённого использования участка, расстояния до границ и отсутствие охранных зон — от этого зависит, получится ли легализовать пристройку.
4. Если планируется ипотека, заранее уточнить у банка его требования: многие банки не принимают объекты с несоответствием площади.

Что подготовить

• выписки из ЕГРН на дом и участок;
• технический паспорт с новой площадью;
• правоустанавливающие документы продавца;
• сведения о разрешённом использовании участка.

Многое зависит от того, соответствует ли пристройка градостроительным и строительным нормам и на какой земле стоит дом. До подписания договора полезно показать документы юристу по недвижимости, чтобы оценить риски и способ их распределить.