Предварительный договор купли-продажи квартиры с земельным участком

Продавец владеет квартирой на праве собственности, а наследство — это лишь основание, по которому он это право получил. Поэтому в договоре обычно пишут так: квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство, с указанием его реквизитов и номера записи в ЕГРН. Квартиру и участок, как правило, можно продать одним договором, если в нём чётко описаны оба объекта.

Что говорит закон

• Статья 429 ГК РФ — предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора. Если срок заключения основного договора не указан, его нужно заключить в течение года.
• Статьи 549, 554 и 555 ГК РФ — в договоре продажи недвижимости обязательно должны быть данные, позволяющие точно определить объект, и цена. Без этого договор считается незаключённым.
• Статья 1152 и статья 1162 ГК РФ — наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, а свидетельство о праве на наследство подтверждает это право. Для продажи важно, чтобы право продавца было зарегистрировано в ЕГРН.
• Статья 35 Земельного кодекса РФ и статья 273 ГК РФ — действует принцип единства судьбы участка и расположенного на нём объекта: если участок принадлежит продавцу, здание или помещение обычно отчуждается вместе с ним.
• Если квартира находится в обычном многоквартирном доме, участок под домом входит в общее имущество собственников (статья 36 ЖК РФ) и отдельно не продаётся.

Возможные варианты действий

1. Возьмите у продавца свежую выписку из ЕГРН на квартиру и на участок и посмотрите, кто собственник, какой вид права и нет ли обременений.
2. В пункте об основании укажите: «принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону (или по завещанию), выданного нотариусом … , право зарегистрировано … , номер записи …».
3. Если участок оформлен как отдельный объект с кадастровым номером, включите его в тот же договор, описав каждый объект и указав цену квартиры и участка отдельно. Это удобно и для регистрации, и для налогов.
4. Если продавец получил наследство недавно, уточните, нет ли других наследников, которые могут оспорить права, и не идёт ли спор.
5. Обсудите, как будет оформлена предоплата: задаток (статья 380 ГК РФ) или аванс, — от этого зависят последствия, если сделка сорвётся.

Что подготовить

• выписки из ЕГРН на квартиру и участок;
• свидетельство о праве на наследство;
• паспорта сторон;
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
• согласие супруга продавца, если оно требуется.

Многое зависит от того, как именно оформлен участок: как отдельный объект продавца, как общее имущество дома или вообще не оформлен. Перед подписанием основного договора стоит показать документы юристу или нотариусу, особенно если наследство получено недавно.