Продажа дома бабушки по доверенности, дарению или завещанию

Для продажи без личного присутствия бабушки обычно оформляют нотариальную доверенность на продажу. Завещание для этой цели не подходит: оно действует только после смерти, и наследство можно оформить не раньше чем через шесть месяцев. Дарение — тоже вариант, но тогда продавцом будет уже внук, и это влечёт налоговые и семейные последствия.

Что говорит закон

• Статьи 185 и 185.1 ГК РФ — доверенность на распоряжение зарегистрированным недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена. Нотариус может выехать на дом или в больницу.
• Статья 188 ГК РФ — доверенность прекращается со смертью доверителя или признанием его недееспособным. Если это случится до регистрации перехода права, продать дом по доверенности будет нельзя.
• Статья 1154 ГК РФ — наследство принимается в течение шести месяцев со дня открытия наследства, поэтому по завещанию дом можно продать только после этого срока и оформления прав.
• Статья 572 ГК РФ — по договору дарения собственность переходит безвозмездно. Внуки относятся к близким родственникам (статья 14 СК РФ), поэтому по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ налог с подарка не платится.
• Статья 217.1 НК РФ — при продаже дома, полученного в дар от близкого родственника, раньше трёх лет владения возникает налог на доход, который можно уменьшить имущественным вычетом.
• Статья 177 ГК РФ — сделку можно оспорить, если человек в момент её совершения не понимал значения своих действий.

Возможные варианты действий

1. Оформить нотариальную доверенность на продажу дома и земельного участка с правом получения денег. Это самый быстрый способ, пока бабушка может сама выразить волю.
2. Если есть опасения, что доверенность прекратится раньше сделки, обсудить дарение — после регистрации дом уже не зависит от её здоровья.
3. Параллельно бабушка может составить завещание на второй дом или другое имущество, если хочет распорядиться им заранее.
4. При сомнениях в её состоянии стоит попросить нотариуса особенно внимательно проверить дееспособность, а при необходимости получить заключение врача на дату сделки.

Что подготовить

• паспорт бабушки и документы на дом и участок;
• выписку из ЕГРН;
• паспорт будущего представителя;
• при дарении — документы, подтверждающие родство.

Выбор зависит от состояния здоровья бабушки, сроков продажи и интересов других родственников, которые могут оспаривать сделку. Перед оформлением стоит обсудить вариант с нотариусом или юристом лично.